Hasta ahora eran viviendas al uso, y sus propietarios las alquilaban a turistas acogiéndose a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que solo debían computar por ellas en la declaración de la renta. Sin embargo, la normativa que ultima el Gobierno obligará a estos alojamientos a cumplir con las mismas obligaciones que los hoteles o las casas rurales, y, dados los costes que eso implica, la duda radica en saber si se producirá un incremento en la economía sumergida del sector.

Texto de Jesús García-Bermejo @chusgbh Fotos de Nacho Cubero
Publicado en junio de 2013

A pesar de que el tiempo no acompaña, de la crisis y de la caída generalizada de las facturaciones en prácticamente todos los sectores de actividad, parece que el turismo, al menos por ahora, es capaz de capear el temporal, y nunca mejor dicho. Y es que, atendiendo a las cifras registradas, nuestro país recibió a lo largo del año pasado un total de 57,7 millones de viajeros extranjeros, un 2,1% más que en 2011, y todo indica que en este ejercicio la tendencia seguirá al alza. Por su parte, Cantabria logró unos resultados aún mejores, puesto que, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la región se situó como la comunidad líder en el aumento de transeúntes en agosto, con un incremento 5,6% en relación al año anterior. País Vasco –4,6%–, Valencia –4%– Murcia –2,4%– y Navarra –0,5%– completaron la clasificación, mientras que el resto de comunidades autónomas perdieron visitantes respecto a 2011. Del mismo modo, fue la segunda del país en aumento de pernoctaciones –2,2%– y el aeropuerto de Parayas vivió el mejor agosto de su historia, con un 7,4% más de pasajeros, frente a un descenso medio del 3,1% en la red Aena.

Sin embargo, no hay que olvidar que el sector en su conjunto suma varios ejercicios de pérdidas, y solo los puentes, así como julio y agosto, permiten cuadrar balances a cierre de ejercicio. Además, los profesionales asumen que los registros de 2006 ó 2007 no volverán a alcanzarse, y que los resultados satisfactorios de los últimos meses se deben en buena parte a un descenso muy importante de los precios, lo que pone en serio riesgo la rentabilidad de los negocios. “Hace unos años, cuando las cosas iban bien, la competencia desleal, aún suponiendo un problema, era económicamente soportable –expone Emérito Astuy, presidente de la Asociación Empresarial de Hostelería de Cantabria (AEHC)–. Ahora, con el descenso de los ingresos, el intrusismo existente en el sector se ha convertido en un obstáculo prácticamente insalvable, sobre todo para los alojamientos de turismo rural y durante las semanas de mayor demanda”.

Y es que, con el avance de la crisis, este mercado se ha convertido en un refugio para empresarios de sectores en declive o trabajadores que se han quedado en paro, los cuales, para conseguir unos ingresos extra, optan por alquilar un inmueble o una habitación de su propiedad como si de un alojamiento turístico más se tratase, una práctica que hasta ahora no era ilegal, pero que lo será a corto plazo, una vez que la normativa que ultima el Gobierno de Mariano Rajoy sea aprobada en las Cortes.

De hecho, la opinión del presidente los hosteleros cántabros encaja a la perfección con el preámbulo del proyecto de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler, que señala el incremento que en los últimos años se viene dando en el uso de alojamientos privados para el turismo. Por ello, y con el objetivo de luchar contra situaciones de intrusismo y competencia desleal, el Ejecutivo ha decidido modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para excluir de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato que se comercialice o promocione en canales de oferta turística con finalidad lucrativa”, siendo en estos casos la normativa sectorial la que deberá regularlo.

Las cifras

Según estimaciones de la patronal hotelera, en España hay actualmente 1,5 millones de viviendas turísticas al margen de la norma, ya sean pisos, casas o chalés. Esto quiere decir que no se ajustan en exigencias de calidad, seguridad, dimensiones y servicios, ni tienen las mismas obligaciones fiscales que hoteles, casas rurales, campings o apartamentos, que sí cumplen con la legislación específica. Sin embargo, el avance de la crisis, cuyas consecuencias sobre la construcción son de sobra conocidas, ha provocado que un buen número de los inmuebles vacíos que a día de hoy puebla el territorio nacional haya pasado a formar parte de este mercado, independientemente de que sean propiedad de particulares, inmobiliarias o entidades financieras.

Así, de acuerdo a los datos del anuario económico de La Caixa, en 2012, de las 1.128 millones de pernoctaciones que se registraron en España, 764 millones tuvieron lugar en viviendas alegales, cifra que supone un 67,73% del total, y que se ha visto incrementada un 4% en comparación con el año inmediatamente anterior. Del mismo modo, a lo largo del pasado ejercicio fueron 15,8 millones de noches las que pasaron los turistas en Cantabria, y un 72,15% de ellas –11,4 millones– se registraron en inmuebles amparados por la LAU y no por la normativa sectorial. Y es que nuestra región, junto con Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, es una de las más afectadas por este problema, aunque cabe destacar que la concienciación en la comunidad autónoma ha permitido reducir esta práctica en un 2,3% con respecto a 2011.

Emérito Astuy, presidente de la Asociación de Empresarios de Hostelería de Cantabria.

Se calcula que esta actividad mueve aproximadamente unos 2 millones de euros anuales en nuestro país, algo lógico si se tiene en cuenta que el gasto medio de un turista que opta por un apartamento alegal asciende a 381,6 euros, que es el resultado de multiplicar las 7,2 noches de estancia por los 53 euros de su importe diario. “A cualquier empresa del sector le es imposible competir en precio con este tipo de alojamientos, algo que en la coyuntura actual, en la que el cliente antepone el coste a aspectos como la calidad o la profesionalidad, se acentúa aún más –afirma Astuy–. Nosotros tenemos que afrontar el pago de autónomos o liquidar el Impuesto de Sociedades, además de abonar el IVA y el Impuesto de Actividades Económicas. Así mismo, debemos obtener las licencias municipales oportunas, superar las inspecciones de apertura y las sucesivas, dar de alta a nuestros empleados y tributar por ellos. En materia de seguridad, nos vemos obligados a contar con planes de evacuación, prevención y de riesgos laborales, así como a informar continuamente a la Guardia Civil del movimiento de viajeros. Finalmente, dependiendo del tipo de establecimiento del que se trate, la instalación tiene que contar con unas determinadas características, como disponer de un número de metros, baños comunes e individuales y todo el equipamiento establecido. Por su parte, los apartamentos que funcionan al margen de la normativa solo deben formalizar un contrato de alquiler y reflejarlo en su declaración de la renta. Tan solo estamos pidiendo que, si jugamos todos al mismo juego, al menos sea con las mismas reglas”.

Del mismo modo, en el diagnóstico del Plan Nacional e Integral de Turismo 2012-2015 el propio Gobierno fija el crecimiento de los viajeros alojados en apartamentos alegales en el 15% anual, algo que, en palabras del Ejecutivo, podría ir en contra de la calidad de los destinos turísticos. Además, de acuerdo con las cifras recogidas por el portal Homeliday.es –perteneciente al grupo Homeaway–, referencia en Europa en alojamientos vacacionales entre particulares con más de 80.000 inmuebles en 120 países, 6 millones de páginas vistas al mes y traducción a siete idiomas, en abril se registró un incremento del 11% en la demanda. De hecho, España se asienta en la tercera posición mundial de este mercado como destino más solicitado, solo superada por Francia e Italia.

La normativa

Como suele ocurrir en estos casos, la realidad cambia dependiendo del punto de vista desde la que se mira. Así, Joseba Cortázar, director de Relaciones Públicas de Homeaway España y Toprural, asegura que en nuestro país existen unas 150.000 viviendas de uso turístico, las cuales generan 23.000 empleos directos y 7.500 indirectos. “Las cifras que ha facilitado la patronal hotelera no sabemos de donde salen”, afirma.
En cualquier caso, lo que parece evidente es que, una vez que la normativa sea aprobada en las Cortes, se producirá una restricción de estos alojamientos, algo por lo que comunidades autónomas, municipios y asociaciones profesionales llevan años luchando. Y es que, a pesar de que la Administración regional cuenta con competencias en turismo, los propietarios de los inmuebles se acogían a la LAU, que hasta la fecha reconocía expresamente los arrendamientos celebrados por temporada en cualquier periodo del año. Ahora ya no podrán hacerlo, y, de acuerdo al proyecto de ley, será la legislación sectorial la que rija estos alquileres, la cual está en manos de las autonomías. “En estos momentos es fundamental que se actúe con suma prudencia, porque no hay que olvidar que estamos hablando de un mercado que genera resultados muy positivos para el país –considera Cortázar–. Solo en nuestro portal hemos pasado de 15.000 a 30.000 alojamientos de este tipo en dos años, lo que da buena muestra de su crecimiento, dado que internet es la principal plataforma para su promoción y comercialización. Y en ningún caso estamos diciendo que no haya que legislar, sino que debe hacerse con cautela y persiguiendo la armonización de las normativas, porque, de lo contrario, se generarán desigualdades entre las distintas comunidades autónomas. En nuestra opinión, el objetivo no pasa por prohibir, sino por integrar. Si la ley resultante es muy restrictiva y no tiene en cuenta ninguna de las particularidades del sector, es probable que los costes, y con ellos los precios, se incrementen mucho. En ese caso, los turistas optarán por otros destinos distintos a España, lo que podría significar perder un importante volumen de ingresos, puesto que aproximadamente el 70% de los usuarios de apartamentos vacacionales son extranjeros”. Y es que, solo en Homeaway se publicitan 460.000 viviendas de uso vacacional por todo el mundo, con un total de 585 millones de visitas anuales, lo que da una idea de las alternativas existentes.

Parece que el propio Ejecutivo es consciente de estas posibles desigualdades, motivo por el que, según ha podido saber Cantabria Negocios, se ha constituido una comisión formada por las direcciones generales de Turismo de las distintas comunidades autónomas para legislar en la materia. El objetivo es que todas las regiones cuenten con la misma regulación, aunque esta deba aprobarse posteriormente en cada una de ellas.

Por otra parte, a día de hoy son numerosas las incertidumbres que rodean al desarrollo de la normativa, lo que está provocando cierta inseguridad entre los propietarios y portales de viviendas vacacionales. En este sentido, desde la Dirección General de Turismo del Gobierno de Cantabria se afirma que, muy probablemente, en la futura ley estos inmuebles tendrán que adecuarse a una de las modalidades de alojamiento ya existentes, como las pensiones o los apartamentos turísticos, lo que implica que tendrán que asumir nuevas obligaciones y responsabilidades. A pesar de todo, según apunta el Ejecutivo regional, no se descarta que puedan realizarse determinados ajustes en la normativa para dar cabida y facilitar la adecuación de este tipo de alojamientos a la legalidad vigente. Sea como fuere, lo que sí deberán hacer todas estas viviendas es darse de alta como empresa, abonar sus cuotas a la Seguridad Social, contar con las autorizaciones correspondientes, someterse a los controles y expedientes sancionadores del Gobierno autonómico, etc.

En lo que respecta a los plazos, tanto Astuy como Cortázar ven muy poco probable que la nueva ley este lista para la temporada alta de este año –julio y agosto–. Por su parte, la Administración prefiere no marcarse una fecha concreta, aunque sí que afirma que la regulación estará lista y aprobada “a corto plazo”.

Lo que a nadie se le escapa es que, en una coyuntura como la actual, los costes de adecuarse a la futura normativa pueden resultar inasumibles para muchas familias y particulares que se ven obligados a alquilar sus propiedades para salir adelante, lo que podría provocar un importante incremento en la economía sumergida de este mercado. En este sentido, en las estimaciones de los técnicos del Ministerio de Economía y Hacienda (Gestha) correspondientes a 2010, las últimas publicadas, se situaba el fraude en los arrendamientos en 2.926 millones de euros, con especial protagonismo de los alquileres de temporada en las zonas costeras. “La gran mayoría de propietarios de viviendas vacacionales cumple con las obligaciones que establece la ley, aunque, como en todos los ámbitos, puede haber excepciones. Ahora bien, no es descartable que muchos de ellos se vean abocados al fraude, otro poderoso motivo para que la nueva regulación no sea excesivamente dura”, concluye Cortázar.