El constante encarecimiento de la compra y alquiler sitúa a la vivienda, un bien de primera necesidad, cerca de convertirse en un producto de lujo. Los inversores que quieren aprovechar el diferencial de precios que todavía existe con Madrid y País Vasco, los compradores de fuera de Cantabria que buscan una segunda residencia en el norte de España y la incidencia de los pisos turísticos añaden tensión a un mercado en el que cada vez es menor la influencia de quien necesita una casa para habitarla.
Juan Carlos Arrondo | Septiembre 2025
Con un gran desajuste entre la oferta y la demanda y el mercado inmobiliario cada vez más caro, la vivienda lleva camino de ser un producto de lujo. Según el Índice de Precios de la Vivienda que publica el Instituto Nacional de Estadística, en el primer trimestre de 2025 la compraventa residencial se encareció en Cantabria el 10,2% respecto al mismo periodo del año anterior. En el caso de los arrendamientos, según datos del portal Fotocasa, un piso de 80 metros cuadrados cuyo alquiler costaba en febrero de 2020 un promedio de 513,6 euros en nuestra comunidad, cinco años después se ha incrementado hasta los 975,6 euros. La tendencia alcista, con algunos matices, es común a toda España, aunque algunos indicios señalan que crecerá más en la costa cantábrica. En este contexto, la situación puede llegar a ser muy grave para jóvenes y familias de rentas medias y bajas que se enfrentan a serias dificultades, incluso la imposibilidad, de acceso a un derecho tan elemental como es disponer de una residencia digna.
Para Enrique Mier, vicepresidente de la Asociación para el Fomento Inmobiliario de Cantabria (Afican), la principal causa de que se produzca este desequilibrio en el mercado es la escasez de vivienda en relación a la que se necesitaría: “Hay un déficit importante de oferta, tanto de alquiler como de venta, agravado por la sobredemanda que se viene arrastrando en estos últimos años, desde la pandemia”. Subraya que la disponibilidad de inmuebles para arrendar es muy reducida y que, cuando aparece una oportunidad, se cubre inmediatamente: “Lo poco que hay está disparado de precio. Ha subido más del 40% en los últimos cinco años. Es una barbaridad”. Comparativamente, y atendiendo a los datos publicados por Fotocasa, el incremento registrado durante el mismo periodo en España fue del 27%. En opinión del representante de la patronal inmobiliaria cántabra, en la compraventa también se ha experimentado un fuerte crecimiento en este periodo: “Quizás con una subida no tan grande, pero sí cercana al 30%. Lo cierto es que hay una tendencia que yo creo que no va a parar”, advierte

Enrique Mier, vicepresidente de la Asociación para el Fomento Inmobiliario de Cantabria (Afican), y Montse Abascal, miembro
de su junta directiva. Foto: Nacho Cubero.
Conviene aclarar que la mencionada escasez de inmuebles no significa que no haya viviendas disponibles para su venta o arrendamiento, sino que a las primeras residencias se han unido en estos años otras modalidades de demanda que, en conjunto, la oferta no puede cubrir. Por ejemplo, los datos de marzo de 2025 del Centro de Información Estadística del Notariado confirman que las compraventas crecieron el 21,3% en Cantabria respecto al mismo mes del año anterior, por encima del 19,7% de la media nacional. “Hay un público, que suele ser local, que compra para luego alquilar y otro foráneo, que puede comprar también como inversión, aunque menos, que sobre todo lo hace como segunda residencia. Se dan estos dos tipos de demanda y, lógicamente, se disparan los precios porque no hay producto suficiente”, explica Enrique Mier. La paradoja es que esa mayor inversión tampoco mejora la oferta en el mercado del alquiler para fijo: “Mucho está yendo a alquileres temporales o vacacionales, con lo cual no se soluciona el problema”.
El efecto del auge del turismo en el norte
Aunque un análisis profundo del problema de la vivienda debería conducir a valorar muchas causas –sociales, laborales, etc.– que exceden la capacidad de estas páginas, hay algunas que resultan especialmente destacables. Una de ellas es el hecho de que el norte de España, en general, y nuestra comunidad, en particular, están experimentando un auge del turismo que, a su vez, está proyectándose en el mercado inmobiliario. “La climatología, la gastronomía y la tranquilidad, que en una hora estás en la playa o en la montaña, son condicionantes importantes para visitar Cantabria. Ahora viene más gente y por eso muchas personas han puesto sus pisos en las plataformas de alquiler vacacional, que cada vez se da más, y también se nota en la compra de segundas residencias”, apunta Montse Abascal, miembro de la junta directiva de Afican, algo en lo que el vicepresidente de dicha asociación abunda: “Cantabria siempre ha funcionado bien como segunda residencia; ese mercado lo hemos trabajado muy bien, la novedad es que ahora se ha agudizado”.
Las inmobiliarias aún reciben algún caso de personas que han dejado otras zonas para teletrabajar desde Cantabria, aunque ya no prolifera tanto como lo hizo durante la pandemia. Sin embargo, está aflorando un tipo de cliente que sigue el mismo camino, pero para fijar aquí su residencia en su retiro laboral. “Son personas mayores, jubiladas, a quienes ya no les ata nada en Madrid o en otro sitio, que buscan una vida más cómoda, un clima más fresco u otra razón. Venden allí su inmueble a un precio más alto y compran aquí a un precio que se pueden permitir, aunque para nosotros sea elevado, y además les queda un sobrante”, resume Enrique Mier. A modo de ejemplo, de acuerdo al último informe de compraventas de vivienda publicado por el Centro de Información Estadística del Notariado, en marzo de 2025 el precio medio del metro cuadrado en nuestra comunidad era de 1.659 euros, prácticamente la mitad que los 3.288 euros de Madrid y el 60% de los 2.820 del País Vasco.

Escaparate de una inmobiliaria con viviendas en oferta y anuncio de que se habla inglés y francés. Foto: Nacho Cubero.
En cuanto al mercado del alquiler, hay tres perfiles de inquilinos. El más tradicional y, a su vez, el que más está reduciéndose es el fijo, que utiliza la vivienda como residencia principal. El segundo es temporal, personas que están en Cantabria durante un periodo de tiempo por motivos laborales u otros. “El estudiantil es un mercado que lleva tiempo implantado y tiene bastante peso en Santander, donde se destinan muchos pisos a ese público durante el periodo lectivo”, indica el vicepresidente de Afican. Precisamente, esos inmuebles que quedan vacíos durante los meses veraniegos suelen entrar a la oferta vacacional, destinada a cubrir la demanda del tercer segmento. La tendencia a destinar cada vez más inmuebles a este tipo de arrendamientos asociados al turismo, termina generando un grave problema que ven a diario en las inmobiliarias, como reconoce Enrique Mier: “Vienen personas a las que no hay nada para ofrecerles porque lo poco que hay, si por ejemplo cobran 1.200 euros y el alquiler le cuesta 1.000, se escapa completamente de sus posibilidades”.
Cualquier medida diseñada para atajar este problema debe partir del conocimiento de sus causas. En principio, la rentabilidad de un alquiler para fijo en general es menor que la que ofrecería ese inmueble si se destinara a temporal o vacacional, lo cual puede explicar buena parte del desvío hacia esas modalidades de demanda. Sin embargo, llama la atención que haya propietarios que prefieren mantener sus pisos vacíos, con el coste asociado que eso supone, contribuyendo así a la escasez de oferta. El vicepresidente de Afican lo atribuye a la incertidumbre que percibe el arrendador: “Creemos que a base de proteger tanto al inquilino se ha dejado quizás demasiado desprotegida a la otra parte y esa inseguridad jurídica ha conllevado que se retirase mucha vivienda del mercado. Hay gente que piensa que la tranquilidad vale dinero y lo asume”. También advierte de que este efecto perverso debe abordarse desde distintos enfoques, dado que forma parte de un problema multifacético: “No hay solución mágica ni única para que el mercado pueda tornarse de otra forma”.
«Creemos que a base de proteger tanto al inquilino se ha dejado quizás demasiado desprotegida a la otra parte y esa inseguridad jurídica ha conllevado que se retirase mucha vivienda del mercado. Hay gente que piensa que la tranquilidad vale dinero y lo asume». Enrique Mier, de Afican.
Un primer paso para atacar el problema es conocer con precisión su alcance. Desde el 1 de julio es obligatorio en España que los alojamientos de corta duración –todos los alquileres de uso turístico y temporales– tengan un código de registro. “Yo creo que tiene la finalidad de estudiar cuánto realmente se está sacando del mercado de la vivienda habitual para ir al turístico. Si no tienes datos, no puedes tomar decisiones”, afirma Enrique Mier. A continuación, habría que diseñar una estrategia que logre revertir el trasvase del fijo al temporal y favorecer que las edificaciones vacías salgan al mercado residencial: “Por ejemplo, se puede incentivar a nivel fiscal a quien compre una vivienda con el compromiso de destinarla al alquiler para fijo durante diez o quince años bajándole el impuesto de transmisiones patrimoniales a la mitad. O reducir el impuesto sobre bienes inmuebles. Con estas bonificaciones el ahorro sería grande, pero para esto tendrían que ponerse de acuerdo distintas administraciones, que haya una política conjunta”.
Un debate que aparece recurrentemente es si se debe construir más para paliar la escasez de oferta y si, por tanto, habría que habilitar más suelo para desarrollarlo. Las últimas modificaciones normativas en Cantabria están permitiendo que ahora, con ciertas restricciones, muchas fincas rústicas puedan destinarse a edificaciones unifamiliares, pero la cuestión a dilucidar es si eso será suficiente para lograr residencias más accesibles. “El coste de producción incluye la licencia municipal, el proyecto del arquitecto, la compra del terreno y todos los costes de la construcción. Al final, si esos ‘ingredientes’ tienen un precio alto, el producto será inaccesible. No es solo tener más suelo, quizás habría que implementar algunas ayudas a los nuevos promotores o al que hace su propia vivienda y que el coste sea más equilibrado”, considera Montse Abascal. Además, Enrique Mier estima que ni siquiera esta liberalización masiva de suelo logrará abaratar el mercado: “Porque la demanda es muy fuerte. Solo servirá para que los propietarios de esos terrenos saquen un dinero por ellos que antes no podían”.
Una solución que debe salir de la colaboración
La patronal de las inmobiliarias de Cantabria hace hincapié en la necesidad de que los tres niveles de la administración pública –local, autonómico y estatal– deben aparcar sus diferencias políticas y, unidas, abordar de forma decidida un problema muy grave. Sobre la reciente ley cántabra de vivienda, el vicepresidente de Afican aprecia buenas intenciones, aunque entiende que es pronto para valorarla: “Se han hecho algunas modificaciones que creemos pueden cambiar algo el mercado y recoge aspectos como intentar dar más tranquilidad y garantías al propietario en las que no va mal encaminada, pero hasta que no esté en marcha no sabemos si funcionará”. Su compañera en la junta directiva de la asociación, Montse Abascal, llama la atención sobre lo que también ellos pueden aportar: “Aprovechar los canales de comunicación que tenemos con la administración para hacerles llegar una demanda social porque somos un termómetro. Somos los mediadores, los que ponemos de acuerdo a quien tiene la propiedad y quien tiene la necesidad, y de esa relación deberían nacer muchas de las medidas que se adopten”.
Las inmobiliarias se reconocen a sí mismas como una pieza más de la compleja solución al problema de la vivienda, ya que pueden aportar transparencia y seguridad jurídica a las operaciones en las que median, aspectos estos muy relevantes para dotar al mercado de una fluidez de la que actualmente adolece. Montse Abascal precisa que Afican solo reúne a aquellos agentes que acreditan unos niveles de calidad: “Y cuyos productos tienen toda la documentación para ir a la notaría en una transacción de compraventa o al registro de la propiedad en un alquiler. Eso es muy importante porque se garantiza toda la operación. ¿Cómo lo hacemos? Con unos parámetros de trabajo que los dan la formación”. Actualmente este aprendizaje se realiza de forma interna en la asociación, pero quieren ir más allá y tratar de la administración lo incluya en las aulas de la enseñanza reglada: “La Consejería de Educación ha recogido el guante y ya se está trabajando en crear un grado de formación profesional especializado en gestión inmobiliaria”.
Otro pilar de la estrategia de Afican para mejorar la mediación en el sector inmobiliario es reivindicar una regulación profesional. Ahora cualquier persona, sin nada que le capacite y sin cobertura alguna que asegure la operación, puede intermediar, por ejemplo, en la compraventa de un piso. “¿Qué garantías puede dar a un usuario? Ninguna. Lo que pasa después es que se hace mal un contrato o alguien se queda con la señal o cualquier otro problema”, alerta Enrique Mier, que señala la necesidad de que la Administración ponga puertas al acceso a este sector y así reforzar la calidad del servicio, que tanto vendedor o arrendador como comprador o arrendatario sepan con seguridad que todo el proceso será limpio: “Llevamos años demandándolo y en la nueva ley de vivienda de Cantabria se recoge la creación del registro de agentes inmobiliarios. Queremos aportar nuestro granito de arena a que las cosas mejoren en la sociedad y una forma de hacerlo es que seamos cada vez más profesionales y eliminar las malas prácticas en el mercado”.



























