Los administradores de fincas aplauden la decisión del Gobierno de dar plena validez jurídica a este tipo de reuniones virtuales, pero censuran que su celebración se haya limitado a la toma de acuerdos urgentes y excepcionales que no puedan demorarse hasta 2022. La imposibilidad de efectuar las tradicionales juntas de propietarios con motivo de la pandemia ha tenido bloqueada la realización de obras y reformas en muchas comunidades de vecinos.

Manuel Casino |  @mcasino8 | Junio 2021

Con el corazón partido. Así ha recibido el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria (CAFCA), Alberto Ruiz-Capillas, la reciente decisión del Gobierno de España de dar luz verde a la posibilidad de celebrar reuniones de comunidades de propietarios de manera telemática e, incluso, de que se pueden tomar acuerdos sin junta mediante consultas por escrito. Y es que, para Ruiz-Capillas, la nueva normativa aprobada por el Ejecutivo satisface “en gran parte, pero no en todo”, las exigencias de los administradores de fincas colegiados, que desde hace tiempo venían reclamando la necesidad de dar “plena validez jurídica” a las juntas de vecinos virtuales, una posibilidad que, tal y como recuerda, la legislación no permitía hasta ahora, salvo en Cataluña. En su opinión, esta resolución abre la puerta a poder regular la vida comunitaria tras más de un año “prácticamente paralizada”, lo que se ha traducido en la suspensión de más de un millón de juntas de propietarios en todo el territorio nacional. Ahora bien, el presidente de este colectivo, que en Cantabria agrupa a más de 300 profesionales, entiende que su propuesta era “más ambiciosa” y que el Real Decreto-ley (RDL) publicado el pasado 4 de mayo se queda, por tanto, “un poco corto”.

“Los administradores de fincas solicitábamos la validez de las juntas telemáticas sin restricciones. Sin embargo, el Gobierno ha entendido, en primer lugar, que éstas solo se celebren en aquellos supuestos urgentes y excepcionales en los que sea necesario la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse más allá del 31 de diciembre. Y, en segundo lugar, ha suspendido hasta esa fecha la obligación de convocar juntas de propietarios y ha establecido la prórroga de los últimos presupuestos aprobados y los cargos de cada comunidad”, explica.

Alberto Ruiz-Capillas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria.

En su análisis, Ruiz-Capillas sostiene que hubiera preferido que no existiera esa limitación temporal ni de materias a tratar, tal y como, según detalla, el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (Cgcafe) plantea en el proyecto de nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que presentó al Gobierno en 2018. “Se trata de una ley con una estructura distinta y más acorde con la realidad de hoy de los edificios y de la jurisprudencia que evite que sean los tribunales lo que finalmente acaben legislando sobre este asunto”, enfatiza el presidente del CAFCA.

Pese a todo, entiende que esta moratoria hasta el próximo año también tiene un lado positivo. “Creo que este RDL puede representar una oportunidad para volver a la normalidad de forma escalonada, es decir, para organizar y planificar que las juntas de 2022 se celebren en su momento, de tal forma que las que se venían realizando habitualmente en enero se celebren también ahora en enero; las de febrero, en febrero y así sucesivamente, y no provocar al inicio del curso un aluvión de juntas de propietarios que sería imposible de atender, aunque ya no estuviera vigente ninguna restricción”.

Juntas presenciales

Sobre las juntas presenciales, una posibilidad que la normativa reserva exclusivamente a los casos en que no se puedan celebrar de forma telemática y siempre que se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento, el presidente del CAFCA entiende que se enfrentan a los mismos problemas ya conocidos de la falta de locales suficientes que reúnan las condiciones exigidas por las autoridades sanitarias, así como al riesgo de contagios al no estar todos los propietarios vacunados. “Las comunidades de propietarios son una gran familia de no convivientes”, advierte para tratar de explicar la enorme dificultad de hacer guardar las normas sanitarias durante la celebración de una junta, “salvo que el administrador de fincas se convierta en policía, lo que obviamente no es su labor”.

“Ya se han dado experiencias, incluso de juntas celebradas en la calle, en las que los incumplimientos de las medidas han podido provocar algún contagio. Por ello, en mi opinión, este tipo de juntas deberían dejarse solo para casos absolutamente extremos, más aún cuando la nueva normativa permite adoptar acuerdos urgentes por escrito sin necesidad de convocar ni juntas presenciales ni telemáticas”. En relación a esta opción, Ruiz-Capillas aclara que el procedimiento viene establecido en el propio RDL –se envía por correo postal una carta a los propietarios, que tienen diez días para contestar–, “recreándose una especie de ficción jurídica que en Cataluña, donde en este tema siempre va por delante y ya llevan un año utilizando este sistema, ha dado unos resultados fabulosos”.

En cualquier caso, el representante de los administradores de fincas cántabros avisa de que no se puede aprovechar la convocatoria de una junta de propietarios sobre asuntos urgentes para ‘colar’ otros puntos en el orden del día, como la renovación de cargos o la aprobación de los presupuestos. “Está prohibido por la ley”, enfatiza antes de reconocer que esta maniobra está dando lugar a no pocos conflictos cuando, especifica, “nuestro cometido es precisamente evitar que ocurran”.

Sobre otras posibilidades que abre el uso de las nuevas tecnologías, como pudieran ser las juntas mixtas –propietarios que comparecen de forma presencial y otros telemáticamente–, Ruiz-Capillas asegura que tampoco están contempladas. “Se podrían celebrar, pero sin duda resultaría muy complicado de organizar”, justifica.

Al hilo de esta alternativa, resalta la “extraordinaria” cultura de las videoconferencias que tiene la ciudadanía. “Se sorprenderían”, afirma para subrayar el “acelerón” en formación tecnológica que ha provocado meses de confinamiento y que ha permitido que personas “analfabetas digitales” manejen hoy con absoluta soltura las plataformas de videoconferencia.

“Hay que seguir por este camino porque no es el futuro, es el presente”, destaca Ruiz-Capillas para explicar a continuación que “la idea es ir acotando la problemática, una a una, para que a los propietarios con dificultades en el uso de las nuevas tecnologías les pueda ayudar algún familiar o vecino”.

Sobre el impulso a la rehabilitación de viviendas y actuaciones urbanas recogido en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), un capítulo para el que Cantabria recibirá a partir del próximo mes cerca de 50 millones de euros de fondos europeos, Ruiz-Capillas espera que acelere la ansiada rehabilitación de un parque edificatorio en el que prácticamente dos de cada tres inmuebles de uso residencial tiene más de 50 años (el objetivo de este plan es rehabilitar medio millón de viviendas en España hasta 2023, cuando el ritmo actual apenas llega a las 30.000 anuales).

Desatasco de las reformas

“Habrá un desatasco de proyectos de rehabilitación que han estado parados durante los meses más duros de la pandemia, pero no creo que se produzca un aluvión porque la situación económica es complicada”, declara el representante de los administradores de fincas de Cantabria. “El momento económico no es bueno, aunque la oportunidad sí lo sea porque las subvenciones son muy golosas e incluso haya importante beneficios fiscales para animar a los ciudadanos a emprender reformas en sus casas”, subraya el presidente del CAFCA que, al igual que otros muchos administradores de fincas, ha podido comprobar a lo largo de estos meses las penurias económicas por las que atraviesan algunas familias. En este sentido, resalta que durante la pandemia estos profesionales se han solidarizado con las familias en dificultades y han aplazado la fecha del cobro de las cuotas comunitarias mensuales a la del cobro de los ERTE, que acostumbra a ser el día 10 de cada mes.

Además, explica que la rehabilitación “no suele estar en la agenda de las comunidades de propietarios”, que solo las acometen “por obligación o necesidad”.

“Esa es la realidad”, aclara Ruiz-Capillas, para quien hace falta fomentar una mayor cultura de ahorro energético. Así, asegura que su colectivo profesional se ha ofrecido a las administraciones para ser el “vehículo de transmisión” de ese mensaje sobre eficiencia energética y contribuir a que cale entre los vecinos.

“Los administradores de fincas estamos en una situación privilegiada de contacto directo con los ciudadanos”, incide convencido de que detrás de esa cercanía está la decisión de la Dirección General de Vivienda del Gobierno de Cantabria de contar “siempre” con el CAFCA para trasladar de primera mano toda la información sobre ayudas, subvenciones y planes regionales, así como de su participación activa en el Observatorio de la Vivienda de Cantabria. De otro lado, Ruiz-Capillas alude a la excesiva complejidad en la tramitación de las ayudas. “Es una utopía que los expedientes de subvenciones no sean farragosos. Lo son, lo han sido y lo seguirán siendo”, subraya aunque reconoce la voluntad de las administraciones de ir simplificando cada vez más estas tramitaciones y de impulsar la comunicación telemática que agilice la presentación de documentos.

Autoconsumo fotovoltaico

La autorización de las juntas telemáticas desbloquea uno de los obstáculos para las obras comunitarias, pero Ruiz-Capillas no espera que se produzca un aluvión.

El presidente de los administradores de fincas cántabros vuelve a aludir a la escasa cultura energética para justificar el aún incipiente uso de paneles solares en las comunidades de propietarios, una tecnología que podría instalarse en más de 30.000 edificios y cerca de 85.000 viviendas unifamiliares en Cantabria, según un reciente estudio de la compañía energética EDP. “Es verdad que existe un grandísimo potencial, pero hay que explicarlo porque la mayoría de las comunidades no son conscientes de ello. Además, contamos con la rémora de la obligación que impuso el Código Técnico de la Edificación a las nuevas construcciones de instalar paneles fotovoltaicos antes de que el sector y la propia técnica lo tuviera normalizado, lo que provocó que, en vez de ser una ayuda, se convirtiera en un problema”, aclara.

Si bien asume que esta situación ha levantado “cierta desconfianza” entre los propietarios, también asegura que “estamos a tiempo” de impulsar esta tecnología. A su juicio, en el mismo caso se encuentra la instalación de puntos de recarga de coches eléctricos en los garajes comunitarios. “Otro gran problema”, resalta para explicar que la creciente oferta de este tipo de vehículos va por delante de las infraestructuras, que hoy en día no están estandarizadas. “La ley sí está preparada, pero los edificios no”, enfatiza para censurar la instalación individual de puntos de recarga en los garajes. “La norma permite que el cableado de cada punto de recarga pueda pasar por los elementos comunes del edificio que crean convenientes. En un garaje de cinco coches, vale; pero en uno de 300 vehículos, con 300 puntos distintos, de otras tantas compañías eléctricas distintas, con 300 cables distintos… Puede ser un auténtico caos”, resume. Para evitarlo, el CAFCA aboga por instalaciones comunitarias y no individuales de este tipo de infraestructuras de recarga. “Pero para esto se necesitan ayudas, que las hay, pero son insuficientes”, razona.

Un año difícil

Al volver la vista atrás sobre lo ocurrido desde el inicio de la pandemia, Ruiz-Capillas no duda en afirmar que ha sido “el infierno de fin de semana”, en alusión a que las nuevas normativas solían publicarse los viernes o sábados, lo que obligaba a los administradores de fincas a tener que analizarlas y estudiarlas durante el fin de semana para poder trasladarlas el lunes a sus clientes. En este sentido, pese a que el Gobierno declaró desde el principio su actividad como “esencial”, asegura que el colectivo se ha sentido “totalmente abandonado” por parte de la Administración. “La palabra comunidades de propietarios no ha salido ni el Boletín Oficial de España ni en el de Cantabria hasta ya muy avanzada la pandemia e iniciada ya la desescalada. No fue hasta el 18 de junio de 2020 cuando aparece por primera vez en una norma para hacerlo, además, de una forma totalmente equivocada al equiparar las juntas de propietarios con la celebración de congresos y reuniones científicas”, explica. “Las comunidades de propietarios son un ámbito muy peculiar de enorme trascendencia económica para España y Cantabria que requería una legislación concreta”, concluye Ruiz-Capillas.