La nueva legislación sobre viviendas de uso turístico inflama a sus propietarios

Las principales asociaciones de alojamientos tradicionales y otros colectivos dan la bienvenida al nuevo decreto sobre viviendas de uso turísticos aprobado por el Gobierno, pero genera un fuerte rechazo entre los propietarios, que anuncian una batería de recursos en los tribunales contra una norma que consideran innecesaria e ilegal y que tiene en su carácter retroactivo su requisito más controvertido.

Manuel Casino | Octubre 2025

El nuevo decreto para regular las viviendas de uso turístico en Cantabria, en vigor desde el pasado 25 de julio, no parece que vaya a traer precisamente la tranquilidad a un sector en constante ebullición. Frente al apoyo, aunque con matices, expresado por las asociaciones que representan a los alojamientos tradicionales –hoteles, campings y turismo rural–, que, en general, consideran positivo el paso dado por el Ejecutivo regional para poner orden en esta actividad y fomentar un turismo de calidad, el descontento reina entre los propietarios de estas viviendas, que ya han alzado la voz contra una normativa que consideran innecesaria, además de ilegal, y sobre la que anuncian un aluvión de demandas en los juzgados.

Al enfado de los titulares de esta modalidad alojativa se une la preocupación e intranquilidad de muchos ayuntamientos de la región, sobre los que el decreto autonómico traslada ahora la responsabilidad de regular estos negocios al exigir un certificado de compatibilidad urbanística que cada municipio deberá expedir en función de los criterios que decida establecer, y que tendrán que obtener todos los inmuebles, los nuevos que inicien a partir de ahora la actividad económica y los que ya funcionaban con anterioridad.

“Auguro el caos”, advierte Jaime Paino, presidente de la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Cantabria (Avutcan), un colectivo que representa los intereses de alrededor de 700 propietarios individuales y en la que, según subraya, a lo largo de los últimos meses se han integrado también 25 empresas gestoras, algunas de las cuales aglutinan a más de un centenar de pisos turísticos.

“Nunca hemos entendido la necesidad de elaborar este nuevo decreto”, se apresta a explicar. En lugar de luchar contra las viviendas de uso turístico ilegales que, dice, son el verdadero problema, Paino lamenta que la Consejería de Cultura, Turismo y Deporte haya preferido perseguir a las viviendas legales que habían conseguido regularizar su actividad de acuerdo con el anterior decreto de 2019, que recuerda fue “aceptado por todos” y al que no duda en calificar de “muy bueno” y “eficaz” porque en ese momento consiguió regularizar la actividad de “más de 4.000 viviendas” en la región. “Este nuevo, en cambio, que surge más por una necesidad política que real, conlleva cambios que eliminan la esencia de los que son las viviendas de uso turístico (VUT) y, sobre todo, dispone de un carácter retroactivo que consideramos totalmente ilegal”, señala.

Momento ‘cero’

Al respecto, Paino, propietario de un piso turístico en Mogro y titular también de una empresa gestora de este tipo de viviendas, resuelve que el Gobierno regional podría haber elaborado una normativa con un momento “cero” para obtener nuevas licencias –“que, aunque con peros, seguramente podríamos haber aceptado”– en su lugar, censura que haya apostado por introducir una retroactividad que, vaticina, empujará a la ilegalidad a cientos de VUT: ”Vamos a exigir medidas cautelares para que no se puedan revocar las licencias ya concedidas”, aclara Paino consciente de que muchas viviendas no podrán adaptarse a las nuevas normas y que, en consecuencia, verán cómo sus expectativas de negocio se ven truncadas de la noche a la mañana tras asumir, en muchos casos, importantes gastos en la adquisición o reforma de los pisos. “No se pueden cambiar las reglas de juego en mitad de la partida”, recalca sobre la nueva exigencia de ese certificado de compatibilidad urbanística y antes de preguntarse en base a qué lo otorgará cada ayuntamiento. “Esa es la pregunta”, se apresura a contestar consciente de que, de los 102 municipios de la región, solo 36 cuentan con Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y únicamente en dos de ellos –Torrelavega y Ribamontán al Mar– se hace referencia de pasada a esta modalidad alojativa. “El resto, se rigen por normativas subsidiarias del siglo pasado, cuando esta actividad ni existía”.

Así las cosas, el presidente de Avutcan sostiene que cada ayuntamiento decidirá arbitrariamente qué es compatible y qué no lo es. “Dependiendo en qué municipio esté la vivienda ubicada, a unos propietarios se les permitirá ejercer la actividad y a otros no. Esto sin duda generará una inequidad entre los cántabros muy importante, sobre todo porque no hay un criterio que guíe cuál debe ser la decisión a tomar. Será una decisión personal, basada en una visión subjetiva de una norma urbanística subsidiaria del siglo XX o de un PGOU que no recoge nuestra actividad”, pronostica visiblemente contrariado ante la posibilidad de que, al final, haya 102 decretos, tantos como ayuntamientos.

Hasta el momento, en Santander, el municipio de Cantabria con más viviendas de uso turístico, el consistorio ya ha anunciado su intención de exigir a todos los pisos turísticos que estén en planta baja o tengan acceso exterior. Arnuero, por su parte, ha avanzado que va a exigir que cada propiedad tenga una plaza de aparcamiento por habitación. En este sentido, Paino razona que, después de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) del pasado 3 de abril, que prohíbe por defecto la actividad de alquiler turístico en las comunidades de propietarios, salvo que expresamente decidan lo contrario 3/5 partes de los vecinos, cabía preguntarse si la vivienda objeto de uso turístico estaba en un edificio sujeto a la LPH. “Ahora, además, hay que preguntar en qué municipio está porque se puede dar la paradoja de que, en una misma calle, esté permitido en altura en el número 2, y no en el 4 porque alguien ha decidido que un edificio está marcado con un determinado uso y otro no. Esto ya está sucediendo en Suances, en Comillas o en Castro Urdiales”, avisa. “Este decreto va ser de difícil aplicación” resuelve tal y como, según asegura, ha reconocido el propio consejero de Turismo en unas declaraciones.

La paz vecinal

Unas críticas a este decreto que no son del todo compartidas por el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Cantabria (Cafca), Alberto Ruiz-Capillas, quien considera que este texto normativo está incardinado con la citada reforma de la LPH. “Si antes por defecto las viviendas de uso turístico estaban permitidas, ahora por defecto están prohibidas”, explica sobre esta actividad que la mayoría de las comunidades de propietarios entienden que perturba la paz vecinal. “Me parece bien que se regule y que para evitar molestias a los vecinos esta actividad solo se pueda llevar a cabo en planta baja o con entrada independiente”, aclara Ruiz-Capillas sabedor de que, con estas nuevas condiciones, muy pocos pisos turísticos se van a poder poner en marcha.

“Creo que, salvo en contadísimas excepciones, va a ser difícil que las comunidades de propietarios den nuevos permisos”, resalta antes de recordar que las comunidades son como una “gran familia” en la que todos se conocen y entre cuyos miembros, ya sean propietarios o inquilinos de larga estancia, se establecen vínculos de confianza. “Y la sociedad no está preparada, al menos de momento, para convertir un edificio en un establecimiento de hostelería”, concede.

Sobre los efectos del decreto, el presidente de los administradores de fincas cántabros manifiesta la obligación de su colectivo de ser “neutrales” porque administran los intereses tanto de propietarios que apuestan por esta actividad como de los que se ponen a ella por las inseguridades y molestias que genera. Sin embargo, en su calidad también de abogado, Ruiz-Capillas no participa de la retroactividad. “Toda la jurisprudencia tiende a lo contrario porque va en contra de los derechos adquiridos. Por eso, de hecho, la reforma de la LPH deja muy claro que no tiene carácter retroactivo”, subraya.

Los fondos de inversión

El presidente de Avutcan, por su parte, además de insistir en que esta normativa autonómica en lugar de eliminar los pisos turísticos ilegales lo que va a conseguir es que los legales pasen a no serlo, critica que el texto aprobado también abre la puerta a que fondos buitres o de inversión pasen a ser propietarios de licencias y a monopolizar el sector. “Mucho me temo, porque nadie ha dicho lo contrario, que a edificios completos, que ya se están haciendo en ciudades como Santander, sí se les va a permitir ejercer la actividad en altura al estar todo el inmueble destinado a viviendas de uso turístico, pero no así al propietario particular”, anticipa.

De otro lado, también alerta de que este decreto, muy similar según sostienen algunos propietarios al aprobado en Barcelona, no va a solucionar el problema de acceso a la vivienda, como tampoco lo ha hecho en la capital catalana, donde afirma que, tres años después de su aprobación, no se ha abaratado el precio ni se ha aumentado el número viviendas en alquiler, sino todo lo contrario, y que aún hoy miles de apartamentos turísticos continúen funcionando de manera ilegal. “Lo único que se ha conseguido es aumentar el precio de los hoteles, que es a quienes más les interesa todo esto”, zanja.

“La diferencia con Barcelona”, continúa Paino, “es que allí dieron una moratoria de diez años para que los propietarios que no pudieran adaptarse a la normativa recuperaran al menos parte de la inversión realizada, mientras que aquí solo nos han dado ocho meses” A su juicio, esta ausencia de plazos para adaptarse provocará, según sus cálculos y solo en Santander, que más de 1.000 viviendas vayan a pasar a la ilegalidad.

Además, el presidente de Avutcan alerta del elevado uso esporádico de la vivienda que existe en la capital cántabra y en municipios como Noja –el más alto de toda España, según sus palabras–, es decir, que sus propietarios las usan en algún momento del año. Por tanto, razona que esas viviendas, si pierdan sus licencias de uso turístico, no saldrán al mercado de alquiler de largo plazo. “O seguirán siendo usadas algunas semanas por sus propietarios o las dejarán vacías, como ya hay otras 50.000 en Cantabria, pero en ningún caso resolverá el problema estructural de la vivienda que viene determinado por otros muchos factores, pero desde luego no por las VUT, que solo representan el 1,2% del total del parque urbanístico de Cantabria”, enfatiza.

Vuelta atrás

Ante la que considera una “vuelta atrás” y un “calco” del decreto de alojamientos extrahoteleros que regía antes del aprobado en 2019, Paino recuerda que su actividad no es un servicio de hospedaje. “Nosotros alquilamos las viviendas para estancias cortas, pero no damos desayunos, ni ofrecemos servicios de limpieza o de hostelería”, razones por las que, sostiene, están exentos de IVA y en las declaraciones de la renta las ganancias obtenidas por este alquiler tributan como rendimientos de capital inmobiliario, al igual que lo hacen los alquileres de temporada o de largo plazo.

Así, lamenta que el ayuntamiento de Santander haya dado “un giro circense” para interpretar, frente a la opinión de otros organismos que los pisos turísticos no son hospedaje, que sí lo son y, por tanto, querer aplicar una normativa al efecto. “Si fuera así, ¿por qué no han hecho nada desde 2019, cuando ya son conocedores de las licencias concedidas? O ¿acaso es el plazo de alquiler el que determina el tipo de actividad económica?”, se pregunta el presidente de Avutcan alarmado ante la posibilidad de que cada municipio considere arbitrariamente si las VUT son o no un servicio de hospedaje.

En su opinión, parte de este problema radica en la etiqueta de turístico que acompaña a su actividad y que no comparte de ningún modo porque, según resalta, dan servicio de estancias cortas a muchos otros colectivos que no son turistas. “Alojamos a familias de deportistas que acuden a Cantabria a competir; a personas que vienen a visitar a familiares hospitalizados o a hijos que están estudiando en las universidades; a profesionales que asisten a congresos y ferias; a empleados de UTE con proyectos de trabajo en la región… Alojamos a muchísimas personas que no vienen de vacaciones. ¿Dónde se van a alojar si perdemos las licencias, en hoteles que han aumentado sus tarifas?”, vuelve a cuestionarse Paino.

«Nosotros no somos competencia de los hoteles. Y las cifras lo dicen». Jaime Paino, de Avutcan.

En este sentido, alude a diferentes encuestas que reflejan que el 80% de sus clientes no se plantea cambiar de modalidad alojativa e irse a un hotel. “Si no encuentran viviendas de uso turístico en Cantabria irán a otras zonas, pero no a un hotel, del mismo modo que el usuario de camping, si no encuentra plaza, buscará otro destino, pero no cambiará su tipo de hospedaje. Nosotros no somos competencia de los hoteles. Y las cifras lo dicen”, recalca.

Sin consenso

Por otra parte, Jaime Paino niega que este decreto sea fruto del consenso de las partes implicadas. “Que no hablen de consenso en su elaboración porque no es así. Nosotros no nos sentimos representados y en ninguna ocasión nos hemos sentado para participar en su elaboración. Mienten con mayúsculas. La consejería se habrá reunido muchas veces con las asociaciones de Hostelería y Turismo Rural, que son las que realmente han redactado esta norma, pero no con nosotros”, enfatiza.

En su opinión, es como si el decreto que regula la ganadería se hiciera contando con los pescadores. “Me he reunido muchas veces con los trabajadores del mar para hablar del campo y ninguna vez con los ganaderos”, compara para explicar que, pese a su condición de colectivo con una posición central en este mercado, no se han sentido escuchados. Por su parte, el presidente de los administradores de fincas de Cantabria también reconoce que no ha participado en la elaboración de este decreto, aunque sí lo hizo en la del anterior. “No nos han llamado. Será porque han entendido que no somos necesarios”, puntualiza.

De cierre, Paino lamenta que sean los tribunales los que la final decidan si el decreto es o no legal. “No nos parece un buen texto, pero habríamos aceptado un cambio de reglas a partir de un momento cero, pero en ningún caso la retroactividad”, vuelve a insistir. “Aunque desde la consejería siempre nos dicen que están abiertos a cualquiera, al final han hecho lo que han querido. Y es una pena porque se podría haber evitado muy fácilmente. Ahora, habrá que esperar a que hable la Justicia”, sentencia.