Desde el 1 de junio cualquier inmueble que vaya a ser traspasado o alquilado ha de contar con un certificado energético, un documento que servirá para saber lo eficiente que es el edificio desde el punto de vista energético. Sin embargo, y aunque técnicamente la nueva normativa ya ha entrado en vigor, aún se desconoce dónde registrar la documentación, las posibles sanciones o el coste que supondrá.
Texto de Jesús García-Bermejo @chusgbh Fotos de Nacho Cubero
Publicado en junio de 2013
A la hora de adquirir un electrodoméstico, es habitual que el cliente se fije en la etiqueta que figura junto al precio y que mediante una letra y un color indica al usuario el consumo de energía del mismo. Sin embargo, desde el 1 de junio no sólo las lavadoras o secadoras deben contar con esta calificación, sino también todos aquellos inmuebles que vayan a ser traspasados o alquilados, algo que con el paso del tiempo puede convertirse en un importante elemento de juicio para posibles compradores.
De acuerdo al real decreto aprobado el pasado mes de abril por el Gobierno de Mariano Rajoy, todos los edificios, salvo los industriales, los locales de menos de 50 metros cuadrados y aquellos que vayan a ser alquilados por un periodo inferior a 4 meses, ya sean pisos, comercios, oficinas, casas unifamiliares, colegios o polideportivos, deberán contar con un certificado energético para poder ser vendidos o arrendados, un documento que servirá para saber lo eficaz que es la construcción en lo que respecta a su consumo de energía. De esta forma, una vez que el técnico competente en la materia haya realizado la inspección del inmueble mediante una metodología específica, el propietario dispondrá de una etiqueta que servirá para clasificar su instalación entre las letras A –muy eficiente– y G –poco eficiente–, además de contar con una lista de las modificaciones a realizar para conseguir una mejor calificación y, por lo tanto, gastar menos energía y reducir las emisiones de CO2.
Sin embargo, y a pesar de que técnicamente la normativa ya ha entrado en vigor, aún son numerosas las incertidumbres existentes entre los propietarios en lo que respecta a las posibles sanciones, el punto en el que registrar la documentación, los técnicos autorizados a realizar las inspecciones o el coste que estas pueden suponer.
Obligación comunitaria
En 1991 España era la nación más eficiente desde el punto de vista energético de toda la Unión Europea. Hoy, sin embargo, nos situamos por debajo de la media comunitaria, y ni siquiera cuatro años de caída del PIB y de una crisis sin parangón han servido para reducir el derroche energético del país, dado que, según el balance publicado por el Ministerio de Industria, en los últimos 12 meses la intensidad en el consumo de energía primaria ha crecido un 0,4% en territorio nacional.
Actualmente los españoles importamos prácticamente el 100% del petróleo que consumimos, y casi el 100% del gas natural, una dependencia que en el anterior ejercicio supuso un gasto aproximado de 50.000 millones de euros y que, de no producirse un cambio radical, continuará incrementándose durante los próximos años. Además, las emisiones de gases de efecto invernadero procedentes de edificios se han incrementado en el país un 20% desde 1990, y se calcula que cerca del 60% de nuestras viviendas han sido levantadas sin que la eficiencia energética fuese siquiera un criterio a tener en cuenta.
Ignacio López Rebollar, presidente de Afilia
Por este motivo, la Unión Europea aprobó una directiva que, entre otras cosas, obligaba a certificar el consumo de los edificios existentes a partir de enero de 2013. De hecho, en diversos puntos del continente, como Italia o Francia, la etiqueta energética es una realidad ya asentada en el mercado, aunque en España la lentitud en el desarrollo de la normativa ha provocado que el real decreto no estuviese aprobado hasta el pasado 13 de abril. Este retraso, unido a la denuncia presentada en su día por la Comisión Europea contra nuestro país por limitar el certificado de eficiencia a los nuevos inmuebles y a los que sufren una renovación importante, son los factores que, en buena medida, podrían explicar la rapidez con la que la nueva obligación ha entrado en vigor –apenas mes y medio desde su aprobación–, una premura que muchos profesionales del sector y propietarios consideran excesiva. “Las empresas aplaudimos la medida –afirma Ignacio López Rebollar, presidente de la agrupación de inmobiliarias Afilia–, es más, la consideramos necesaria para que los compradores dispongan de más información a la hora de adquirir una vivienda. Lo que no entendemos es la precipitación con la que ha comenzado a aplicarse, dado que nos está tocando informar al ciudadano acerca de todo el proceso, una labor que creemos que le corresponde a la Administración. Además, actualmente en Afilia contamos con 3.751 inmuebles en venta o alquiler, y es imposible tenerlos todos inspeccionados y clasificados para el 1 de junio”.
En este sentido, no hay que olvidar que, para su posterior registro en el ámbito territorial, una vez obtenidos los certificados, el propietario debe presentarlos ante el organismo de la comunidad autónoma competente en la materia –lo que muy probablemente conlleve el pago de una tasa–, responsabilidad que en el caso de Cantabria corresponde a la Consejería de Industria. Sin embargo, dado que todavía son muy pocas las regiones que cuentan con normativa propia, cuerpo de inspectores y registro en funcionamiento, el real decreto otorga un plazo de tres meses a las autonomías para desarrollar estos aspectos, por lo que se entiende que hasta el 13 de julio no se aplicarán sanciones de ningún tipo.
Sin embargo, aquellos propietarios o promotores –en casos de nuevas edificaciones– que a partir de la citada fecha no cuenten con absolutamente toda la documentación en regla y pretendan arrendar o vender un inmueble, podrán ser sancionados con infracciones leves –de 300 a 600 euros–, graves –de 601 a 1.000 euros– y muy graves –de 1.001 a 6.000 euros–. Así, publicitar una vivienda para su traspaso o alquiler sin contar con el certificado necesario, ya sea a través de un portal inmobiliario o en el escaparate de una agencia, será una falta leve, mientras que falsificar el documento se considerará una infracción muy grave. “Dado el escaso coste que supone, no creemos que muchos propietarios vayan a arriesgarse a comercializar sus inmuebles sin la etiqueta energética, especialmente porque la normativa, independientemente de la calificación obtenida, no obliga a realizar ninguna reforma. Eso, en principio, será siempre decisión del propietario”, expone López Rebollar.
Y una vez pasado el periodo de transición, el certificado no solo será necesario para el anuncio de una vivienda, sino que deberá estar presente siempre que se vayan a firmar escrituras de venta o contratos de alquiler, puesto que el nuevo dueño o inquilino puede denunciar al vendedor o casero por carecer del mismo.
Mercado potencial
A la hora de inspeccionar el inmueble son muchos los aspectos que se revisan. Básicamente consiste en una toma de los datos dimensionales del edificio y de las características de la envolvente e instalaciones del mismo: consumos de electricidad, gas, eficiencia de los aislamientos, etc. El objetivo es que a medio plazo todas aquellas construcciones que vayan a salir al mercado y que hayan sido llevadas a cabo antes de 2007 –se supone que las posteriores a esa fecha están obligadas a contar con la certificación– estén clasificadas en función de su consumo energético. “Parece impensable ahora mismo, pero la nueva normativa va a suponer un cambio muy importante para el mercado inmobiliario. Con el ‘boom’ de la construcción la simplicidad se antepuso a la eficiencia, por lo que la gran mayoría de los edificios de Cantabria y del resto del país obtendrán calificaciones entre la D y la G. Esto dará lugar a nuevas caídas en el precio de la compra y en el del alquiler, el cual ya venía reduciéndose un 15% en los últimos meses. Además, es muy probable que, al menos inicialmente, las operaciones comerciales en el sector se reduzcan, y los propietarios de viviendas edificadas antes de los años 70, numerosas en la región, van a tener serias dificultades para darles salida. Igualmente, aquellos que cuenten con inmuebles más eficientes podrán establecer precios superiores, y, a pesar ello, les resultará más sencillo traspasarlos o alquilarlos”, considera López Rebollar.
Pero el incremento en el valor de la propiedad no es el único incentivo para la realización de las reformas que indiquen los técnicos encargados de la certificación, obras a las que en ningún caso obliga el real decreto. De acuerdo a distintos estudios, se calcula que aquellos edificios que se adapten para ser eficientes podrían llegar a reducir la factura final de agua, luz y gas hasta en un 45%, lo que supondría un ahorro global de casi 6.000 millones de euros para el conjunto del país. Además, el Gobierno presidido por Mariano Rajoy ha establecido una serie de ayudas y subvenciones dirigidas a fomentar la eficiencia energética dentro del próximo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, como las destinadas a la sustitución de calderas, la mejora de aislamientos o la incorporación de energías renovables, por citar algunas.
Así pues, todo parece indicar que la nueva normativa dará lugar a distintos nichos de mercado en el maltrecho sector de la construcción: por un lado, es probable que a medio plazo sirva para dinamizar la reforma, especialmente una vez que la ciudadanía pase a concebir el consumo de una vivienda como un criterio fundamental de cara a su adquisición, algo que, en opinión de los profesionales del ladrillo, tardará algún tiempo en darse; por otro, las propias inspecciones y la emisión de certificados pueden suponer una fuente de ingresos muy importante para colectivos que hasta la fecha habían visto reducida su actividad hasta mínimos históricos en todo lo relacionado con la edificación, especialmente teniendo en cuenta que a día de hoy Cantabria suma unos 6.000 inmuebles a la venta o en alquiler, y la inmensa mayoría de ellos carece de certificado alguno.
Serán los ingenieros industriales y los arquitectos, junto a los ingenieros industriales técnicos y los arquitectos técnicos los encargados de elaborar el informe, aunque la normativa contempla la posibilidad de que otros profesionales que realicen un curso de formación y obtengan un título al efecto puedan realizar también esta labor. En cualquier caso, cada autonomía tiene la posibilidad de ampliar o restringir estos criterios.
En este sentido, en los últimos meses han proliferado por todo el país empresas que ofrecen la emisión de este documento, ya sean compañías que se han creado a tal efecto o firmas que resultan de divisiones de negocio de tasadoras, consultoras o agencias de intermediación. Incluso los autónomos o las propias inmobiliarias están ofertando esta posibilidad, como es el caso de Afilia, que está formando a profesionales para que sus asociados puedan incorporar este servicio. Por su parte, Miguel Ángel Berrazueta, presidente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Cantabria (Coaatcan), recomienda cautela al usuario ante la más que probable guerra de precios que se avecina. “Es importante tener en cuenta que la calidad del estudio que el facultativo haga del edificio determinará la validez de la calificación obtenida. Nosotros estamos preocupados ante las ofertas en las que se está delegando la captación de datos a los propios usuarios, creando una suerte de calificación energética a distancia que en modo alguno tendrá utilidad práctica. Posiblemente por esta razón la normativa incluye medidas de control por parte de la Administración de la validez de los datos de partida para la elaboración del certificado, lo que puede ser objeto de exigencia de responsabilidades. De cualquier manera, y a pesar de que no es el mejor momento para la compraventa y el alquiler de viviendas y locales, esperamos que esta nueva obligación sea satisfactoria para, al menos, algunos de nuestros colegiados, no en vano contamos con la formación, especialización y bagaje necesarios para garantizar un servicio de calidad a un coste proporcionado. Sea como fuere, aconsejamos acudir a técnicos que ofrezcan la máxima garantía y profesionalidad”.
A este respecto, antes de la aprobación de la ley se calculaba que el coste medio del certificado energético podía rondar los 250 euros para un piso en altura de entre 80 y 100 metros cuadrados, sin embargo, a medida que se ha ido incrementando la competencia entre las distintas firmas, este importe ha descendido a poco más de 150 euros. Así, será el propio equilibrio entre oferta y demanda el que fije el coste de la etiqueta, aunque no hay que olvidar que también influirán aspectos como dimensiones del inmueble, antigüedad, tipología constructiva, obras recientes de renovación documentadas, estado de mantenimiento de las instalaciones… En definitiva, la complejidad que en cada caso ofrezca la vivienda o local, tanto para captar datos como para ofrecer medidas de mejora de la calificación previamente obtenida.
Lo que aún se desconoce es el desembolso que supondrá la renovación del certificado, dado que este tiene una validez de 10 años, una responsabilidad que de nuevo recaería sobre el propietario del inmueble y para la que cada comunidad autónoma deberá establecer el protocolo de actuación, otra de las incógnitas que rodean a la normativa. “Aún no tenemos noticias por parte del Gobierno regional en lo que se refiere al registro en el que depositar la documentación de las inspecciones, aunque esperamos que en los próximos días se aclaren muchos de los interrogantes que a día de hoy siguen en el aire. En Cantabria no son pocas las viviendas y locales que están en venta o alquiler, por lo que una organización eficaz resultará fundamental de cara a evitar un colapso en la Administración”, asegura Berrazueta. Lo que al menos sí se sabe es que, en caso de realizarse obras de calado que supongan una clara mejora en la eficiencia del inmueble, se podrá actualizar el certificado antes de su expiración.
Nacida para dotar de soporte industrial al ambicioso plan nuclear español, Ensa se encontró con que su mercado se estrechaba bruscamente como consecuencia de la moratoria de los ochenta, en una situación que hace buena a cualquier recesión económica. Arranca ahí la que podíamos considerar como primera gran reinvención de la empresa, que se ve forzada a buscar en el mercado exterior lo que no encuentra en el propio, en lo que bien puede tomarse como una nueva referencia a la actual situación de la industria española. Lo hace a partir del conocimiento adquirido en su primera década de vida, un auténtico máster para una industria nuclear española que daba sus primeros pasos cuando arrancaron los años setenta y que, en el caso de Ensa, la llevó a tener que competir en el mercado internacional sin el soporte de la demanda interna. Las cifras dan cuenta del inopinado éxito con el que se salda esa aventura, de la que dependía la propia supervivencia de la compañía: si en los primeros años apenas el 10% de la producción se exportaba, 85 de los 88 grandes equipos fabricados en Camargo desde 1997 han terminado instalados fuera de España. Actualmente la totalidad de los grandes encargos que se están fabricando en la planta cántabra tiene como destino el exterior, aunque España sigue contemplándose como mercado preferente.
Dentro de la cartera de productos actualmente en fabricación existen encargos para Westinhouse y para la francesa Areva, aunque en la planta cántabra se han fabricado equipos también para Mitsubishi o General Electric, con lo que prácticamente se completa la nómina de tecnólogos, si se excluyen los casos particulares de China y Rusia. Ese proceso de diversificación en clientes ha tenido como consecuencia lógica una diversificación en tecnologías que ha convertido a Ensa en fabricante multisistema, preparado para dar respuesta a casi cualquier demanda que pueda presentarse. De hecho, la propia Ensa se ha convertido en un tecnólogo capaz de diseñar sus propios equipos y de tratar directamente con el propietario de la central, algo que es cada vez más habitual cuando se habla de los componentes relacionados con la gestión y transporte de combustible gastado.
