Cuando Catastro no tiene razón

El Plan de Regularización Catastral puesto en marcha por el Ministerio de Hacienda ha desvelado que miles de bienes inmuebles no están al día en sus obligaciones con el fisco. Sin embargo, un estudio de arquitectos especializado en la materia advierte que Catastro no es perfecto y que se equivocó en uno de cada cuatro casos analizados, casi siempre en perjuicio del contribuyente. El estudio, que tiene su sede en Sevilla pero mantiene estrechos vínculos con Cantabria, ha llevado a cabo cerca de 10.000 revisiones por toda la geografía española, 300 de ellos en nuestra región, y afirma que cuando hay errores las reducciones del valor catastral puede llegar a ser de hasta el 90%, aunque la media ronda el 20%.

Texto de Manuel Casino @mcasino8

El Plan de Regularización Catastral 2013-2016, impulsado por el Ministerio de Hacienda para luchar contra el fraude, se ha destapado como un filón para las arcas públicas al localizar cientos de miles de irregularidades en chalets, terrenos, fincas y solares distribuidos por toda la geografía española. Tras dos años y medio de trabajo, Catastro ha descubierto que cerca de 1,7 millones de esos bienes inmuebles no habían sido puesto al día, según informó a finales del pasado mes de julio el gabinete de Cristóbal Montoro. En el caso de Cantabria, esta labor desarrollada por tierra y aire ha permitido detectar infracciones en 27.800 de los 244.407 inmuebles de los 38 municipios en los que ya han concluido las inspecciones.

Por el momento, los datos facilitados por Hacienda revelan que cuatro de cada diez irregularidades descubiertas en la región se corresponden con ampliaciones o rehabilitaciones, mientras que el 34% obedecen a nuevas construcciones, el 24% a reformas y cambio de uso y el 2% restante a piscinas sin declarar. Y aún no se han inspeccionado ni la mitad de los inmuebles previstos.

Pero en esta ingente tarea Catastro también se equivoca. Y cuando lo hace, generalmente es en contra de los intereses de los contribuyentes. Así lo asegura Carlos Hernández Fernández-Regatillo, un joven arquitecto que sostiene que una de cada cuatro de las revisiones de los valores catastrales realizadas por su estudio no coinciden con los datos que maneja Hacienda. Hernández Fernández-Regatillo es uno de los socios de HHArquitectos, un despacho sevillano que presta servicios de fiscalidad inmobiliaria revisando todos los tributos que en España aparecen asociados al patrimonio inmueble (IBI o contribución urbana; el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; de Sucesiones y Donaciones; el Impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido popularmente como de plusvalía; el Impuesto sobre el Patrimonio e incluso las basuras en aquellos municipios en los que su cálculo depende del valor catastral).

Vinculado afectivamente a Cantabria –gran parte de su familia vive en Santander, ciudad de la que su abuelo fue alcalde a finales de los 60–, este profesional estima que su estudio, en el que trabajan seis arquitectos y cuatro aparejadores, ha llevado a cabo durante los últimos siete años cerca de 10.000 revisiones catastrales de inmuebles repartidos por toda España, unos 300 de ellos en la comunidad cántabra. “Y en un 25% de los casos hay errores”, concede en una estimación que califica de “conservadora”.

“Aunque hace las cosas muy bien, Catastro no es perfecto”, insiste Hernández Fernández-Regatilllo, quien subraya que en algunos casos a la Dirección General de Catastro “le cuesta mucho hacer el seguimiento de los inmuebles y yerra en sus valoraciones, especialmente si se trata de ciudades que han registrado un incremento urbanístico muy rápido y sin control”.

Este arquitecto achaca estas equivocaciones a dos aspectos fundamentales. De un lado, a la “escasa” cultura catastral de los españoles, “que ejecutan obras que alteran la caracterización del inmueble pero que luego no declaran”. De otro, a los propios fallos que contiene la base de datos de Catastro, “elaborada a partir de fotografías aéreas realizadas por drones (imágenes georreferenciadas) e interpretadas por programas informáticos que no son infalibles”. De uno y otro resultan errores que, según precisa, en un 80% de los casos aumentan injustificadamente el valor catastral del inmueble y, en consecuencia, la cuota de liquidación del impuesto en cuestión.

HHArquitectos, que cuenta entre sus clientes con grandes compañías del sector de las telecomunicaciones, empresas de logística, promotores inmobiliarios, industrias, titulares de campos de golf y sociedades patrimoniales, además de muchos particulares que simplemente quieren saber si el valor catastral de su casa es el correcto o no, ha abierto en estos años más de 1.000 procedimientos catastrales ante las correspondientes gerencias territoriales, en los que ha logrado reducciones del valor catastral de hasta el 90%, si bien reconoce que la media ronda el 20%. “Hemos conseguido que inmuebles de 15 millones de euros de valor catastral queden reducidos a 11,5 millones y que recibos de IBI de 700 euros pasen a ser de 200”, afirma este arquitecto que resalta que su estudio solo cobra honorarios “a éxito”.

“Si después de examinar cómo ha valorado Catastro el inmueble en base a su uso, antigüedad, emplazamiento, superficie, estado de conservación y categoría vemos que todo coincide, entonces no cobramos nada al cliente. Si no es así, fijamos un porcentaje que varía en función del patrimonio a analizar”, subraya antes de precisar que uno de sus trabajos más destacados ha sido la revisión del patrimonio de una empresa española con un valor catastral de 1.000 millones de euros.

Un proceso largo

En cualquier caso, el socio de HHArquitectos advierte que la solicitud de la corrección de los errores ante Catastro es un proceso largo que puede llegar a dilatarse mucho tiempo, incluso durante años. “En muchos casos nos estiman rápidamente los errores porque son obvios. En otros, sin embargo, estás en manos del técnico de turno”, explica. Y en este punto, asegura que no todos las gerencias territoriales son iguales. “En Cantabria, por ejemplo, hay una tendencia desestimatoria muy acusada de las revisiones que solicitamos”, lamenta Hernández Fernández-Regatilllo. En estos casos, puntualiza, “demostrar que Catastro se ha equivocado obliga a poner en marcha una serie de procedimientos técnicos y legales en vía administrativa que pueden llegar a ser muy costosos”.

Para desarrollar mejor su labor de ‘auditor’ catastral en Cantabria, este estudio se ha asociado con el despacho santanderino de abogados y asesores tributarios Coltia, liderado por Fernando Cortines y Alejandro López-Tafall, en un esquema de colaboración que también repiten en Madrid, Málaga, Huelva, Valencia y Extremadura. Por otro lado, este arquitecto critica el “cierto desorden normativo” que genera que cada municipio de España tenga sus propios criterios de valoración catastral.

Ponencias

“Cada ponencia de valores –el documento que establece cómo se han de valorar los inmuebles de cada municipio– se hace en un año concreto –en Santander, se aprobó en 2009 y, aunque en principio tiene que redactarse cada diez años, la realidad es que hay ponencias con 40 años de antigüedad–, por una gerencia regional y por técnicos diferentes. Por eso no resulta extraño que no haya dos ponencias iguales y que un mismo inmueble con las mismas características puede tener un valor distinto en uno u otro municipio”, señala.

A su juicio, esta falta de unidad provoca que se produzcan “muchos errores” que se podrían evitar si se estableciera periódicamente unos criterios homogéneos para todo el territorio español.

En este sentido, este profesional defiende que lo ideal sería que en lugar de que existan tantas ponencias como municipios –en España hay más de 8.100– hubiera una sola. “Sería tremendamente sencillo y sin duda ayudaría a evitar tantas equivocaciones”, resume al tiempo que fija la mirada en el papel que, a su juicio, debería asumir la Administración para concienciar al ciudadano inculcándole una mínima cultura catastral. “Nadie sabe lo que es Catastro. Solo que su valor es muy alto”, concluye.