Carlos Montes, director general de Vivienda y Arquitectura del Gobierno de Cantabria: “El derecho a una vivienda y el derecho a la propiedad no se pueden enfrentar”

Carlos Montes, responsable de vivienda en Cantabria, analiza en esta entrevista la crisis que vive el sector ante la escasez de oferta y la falta de nuevas viviendas. Para tratar de superar este problema, que reconoce poliédrico, defiende la necesidad de ofrecer mayor seguridad jurídica y deducciones fiscales a los propietarios, reducir las cargas administrativas y fortalecer el parque público.

Manuel Casino | @mcasino8 | Enero 2025

Pregunta.– La vivienda está en crisis. ¿En su peor crisis?

Respuesta.– Bueno, desde hace unos años para acá, sin lugar a dudas. Venimos de la época del boom y de la época de desarrollismo de las décadas de los años 50 y 60 en las que la gente tenía la capacidad de elegir si quería entrar en la vivienda en forma de compra o de alquiler. Han sido quizá tres generaciones que han podido elegir. Ahora, sin embargo, nos encontramos en un momento en el que es complicado que los jóvenes puedan hacerlo. En eso estamos trabajando para tratar entre todos de revertir esta situación. Y creo que lo vamos a conseguir.

P.– Muchos ciudadanos han salido recientemente a la calle para expresar su malestar por esta grave situación que afecta a cada vez más y más personas. Sin duda, el acceso a la vivienda es un problema en el que influyen muchos factores, pero ¿por dónde cree que empieza la solución?

R.– La solución no es fácil. Es poliédrica. Y no solo tiene que ver con la Administración, ni solo con el mercado, ni solo con el sector y ni solo tampoco con los ciudadanos. Es un compendio de muchísimas cosas. Desde el lado de la Administración, desde luego sí tenemos detectado que la solución pasa por generar seguridad jurídica en los propietarios. Y hablo en el ámbito del alquiler. Desde el punto de vista de la compra, la Administración tiene que hacer un esfuerzo por reducir cargas administrativas, que es uno de los proyectos de este Ejecutivo regional, a través de la Ley de Simplificación Administrativa. El 18 de noviembre se ha publicado en el Boletín Oficial de Cantabria (BOC) el decreto por el cual se derogan las cédulas de habitabilidad, que para nosotros era uno de los ejes fundamentales. Queríamos dar la vuelta al cajón de toda la normativa y en eso estamos. Es un decreto que viene del año 91 y que era totalmente anacrónico. Y no lo hemos quitado porque sí. Tenemos un sistema lo suficientemente garantista ya, con un sistema de colegios profesionales, de notarios y registradores y de controles desde los propios ayuntamientos sobre todas las viviendas que se ponen en el mercado. Además, desde el punto de vista de la gestión del propio departamento, con esta modificación conseguimos que seis trabajadores que estaban dedicados de forma exclusiva a esta labor, pasen ahora a apoyar técnicamente el control y supervisión de las ayudas a la rehabilitación que desde esa dirección general se tramitan, sean de fondos europeos o del plan estatal En cuanto a la vivienda protegida, tenemos claro que la Administración tiene que estar detrás de esos ciudadanos que tienen problemas de acceso. Tenemos que fortalecer el parque público y, en esa línea, se enmarca el proyecto que ya tenemos en ejecución de 30 de esas 285 viviendas que en una primera fase van a completar este parque público.

P.– Varios expertos apuntaban hace unos días que Cantabria se asoma a un horizonte lleno de oportunidades para comprar y vender viviendas. ¿Lo cree usted también así?

R.– Es matizable. Desde luego sí que parece que los indicadores del mercado de vivienda libre indican una cierta recuperación, pero es cierto que hay una demanda no satisfecha que tiene que ver con una clase media que, digamos, aún tiene dificultades de acceso al mercado hipotecario. Creo que, no ya a nivel estatal, sino a nivel europeo, hace falta articular algún mecanismo que permita mayor dinamismo en este mercado hipotecario.

P.– Se calcula que en España, uno de cada cinco inquilinos destina más del 40% de sus ingresos a la vivienda, lo que complica la situación económica de muchos hogares. ¿Cantabria está en esa media?

R.– Sí. Vamos a ver. Por eso apuntaba antes que una de las soluciones para dinamizar el mercado del alquiler tiene que ver con la seguridad jurídica. ¿Y por qué? Porque la estructura de la propiedad en Cantabria está atomizada, es decir, que las viviendas son propiedad de particulares y no de grandes fondos de inversión. Si en Cantabria existen 50.000 viviendas vacías, ¿qué lleva a un propietario que tiene su vivienda vacía a no ponerla en rentabilidad? Desde que en mayo de 2023 entró en vigor la Ley estatal de Vivienda tenemos un dato muy significativo de la patronal de las inmobiliarias, que indica que se ha retirado del mercado el 37% de la oferta. Entendemos que esta retirada tiene que ver lógicamente con que el propietario no se siente cómodo poniendo su vivienda en alquiler. La ley no ofrece garantías. Creo que el derecho a una vivienda y el derecho a la propiedad no se pueden enfrentar como ha tratado de enfrentar y están logrando con esta norma estatal. Lo que tenemos que hacer es aunar ambos derechos y buscar un punto en común. Generar seguridad jurídica en el propietario porque el problema de la vivienda en alquiler no son los propietarios, son una parte muy importante de la solución. Nosotros estamos por una política en positivo y por unas deducciones fiscales que animen a estos propietarios a poner sus viviendas en alquiler. Un dato también muy significativo es que el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en su último informe, dice que, de media, se tardan 23 meses en un alzamiento. No puede ser que tardemos de media casi dos años en que un propietario recupere su vivienda. Eso genera temor.

P.– Afirma que en Cantabria hay alrededor de 50.000 viviendas vacías que no salen al mercado. Ha puesto en marcha rebajas fiscales para incentivar a los propietarios a que cambien de opinión, pero ¿no sería también necesario avanzar en mejorar la seguridad jurídica? ¿Observa ya un cambio de tendencia?

R.– La seguridad jurídica y las deducciones fiscales tienen que ir de la mano. Lo que ocurre es que la Ley estatal de Vivienda, en sus disposiciones adicionales, modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil, que es medular para este tema. Nosotros, como comunidad autónoma, no podemos modificar esta ley, es competencia del Estado. Todas esta serie de trabas que se ponen a la recuperación de una vivienda desincentivan desde el temor. En las conferencias sectoriales a las que acude el consejero [Roberto Media] siempre se esgrime este argumento y se pide a la ministra que recapacite porque, lógicamente, la solución a nivel estatal tiene que conjugarse y estar conforme con todos los agentes. Sí que es cierto que muchas comunidades están pidiendo esta modificación para, a la vez de incentivar fiscalmente, quitar trabas a la recuperación de la vivienda. También la declaración de zonas tensionadas, que es potestad de las comunidades autónomas y que nosotros vamos a aplicar, pero que viene dibujada en esa ley, genera desconfianza y temor. Y otro desincentivo es el incremento del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) por vivienda desocupada. Frente a ello, insisto que nuestra hoja de ruta es política en positivo e incentivadora. No tenemos previsiones. Todas y cada una de las 50.000 viviendas serían importantes. Pero si consiguiéremos que se pusieran en el mercado 10.000 o 15.000 viviendas estaríamos en unas condiciones muy diferentes que, seguramente, conllevaría una rebaja de precios.

P.– ¿Hay déficit de viviendas en Cantabria?

R.– Sí, sí, desde luego. Desde el punto de vista del alquiler y también de compra. Parece que desde determinados sectores se está abocando a los jóvenes a que no puedan decidir. Y nosotros queremos que sí puedan hacerlo. Que haya un dinamismo en el mercado que permita acceder en condiciones dignas al alquiler, pero también hay que incentivar la compra, que en España es un tema cultural y a la que muchas personas quieren optar. De hecho, uno de los ejes presupuestarios de cara a 2025 es incremento en un 30% de las ayudas de hasta 10.800 euros a la adquisición de viviendas para jóvenes menores de 35 años en municipios de menos de 5.000 habitantes. Y a lo largo del ejercicio, si hubiera más peticiones, estamos dispuestos a ampliar esta partida que está cuajando y que tiene éxito.

«Entiendo que los precios seguirán incrementándose en 2025. No solo de incentivos fiscales vive el incremento de la oferta en el mercado de alquiler.»

P.– El consejero Roberto Media sostiene, y usted acaba de corroborar, que desde que entró en vigor la Ley estatal de Vivienda, la oferta de inmuebles en alquiler en la Cantabria ha caído un 37%, mientras que la demanda ha crecido un 17%. Así las cosas, ¿es esperable que los precios no dejen de subir?

R.– Entiendo que los precios seguirán incrementándose en 2025. No solo de incentivos fiscales vive el incremento de la oferta en el mercado de alquiler. Manifestaciones como hace unos días hubo en Madrid del Sindicato de Inquilinas, que abogaban por hacer una huelga de alquileres, también desincentivan. Y si el Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana no sale a corregir completamente esas declaraciones, el temor seguirá presente. Y, ¿en qué se mide el temor? En el número de viviendas que desaparece del mercado de alquiler. Está claro. Le podremos poner todas las puertas que queremos al campo, pero si insistimos en confrontar un derecho con otro nunca vamos a conseguir nada.

P.– La ‘okupación’ es un tema que preocupa en Cantabria?

R.– Por supuesto. Un solo caso nos preocupa y muchísimo. Y no hay uno, hay muchos. Y donde ocurre, la situación que genera es tremenda, desoladora. Lo primero que provoca es un conflicto vecinal brutal y una bajada del precio de las viviendas del entorno. Pero también una sensación de impotencia en todos los vecinos, que se ven incapaces de que el sistema les garantice una convivencia normalizada.

P.– El Gobierno regional ha retrasado la presentación del proyecto de Ley de Vivienda de Cantabria hasta finales del primer semestre de 2025. ¿Qué podemos esperar de ella?

R.– Cantabria tiene las competencias exclusivas en materia de vivienda. En cuanto a normativa, el tema de la vivienda tiene muchísimos frentes: Ley de Propiedad Horizontal (LPH), de Enjuiciamiento Civil, de Arrendamientos Urbanos, además de las normativas de notaría y registro, que también incide sobre ella. En el ámbito de nuestras competencias, la ley dibujará toda serie de garantías para que todo lo que entre en el mercado cumpla escrupulosamente la legalidad. También vamos a regular los colectivos profesionales que tienen que ver con el tráfico de vivienda, como son los agentes inmobiliarios, los administradores de fincas… Desde luego que vamos a buscar cualquier resquicio competencial para ofrecer seguridad jurídica a los propietarios en el caso del alquiler, y hacer más sencillo, desde el punto de vista administrativo, la generación de vivienda. Y eso no obsta para que haya los controles precisos que tenga que haber. Pero no más.

P.– Defiende el trabajo realizado por su departamento para reducir la carga administrativa y ahorrar burocracia y tiempo al ciudadano. ¿En qué lo vamos a notar?

R.– Por ejemplo, la reorganización interna del personal que le he apuntado antes y que ya está trabajando en la verificación y comprobación de ayudas a la rehabilitación, optimizando recursos humanos y materiales. Se trata de muchos pequeños detalles en todos y cada uno de los procedimientos para modificar y eliminar todo lo que es superfluo.

P.– ¿Falta personal?

R.– Sí. Desde luego. Le pongo un ejemplo: con la llegada del Bono de Alquiler Joven, que nos han asignado 3,8 millones de euros, necesito cinco personas que no tengo para verificar los requisitos de los solicitantes y hacer la prelación de un proceso que es en concurrencia competitiva. Al igual que los fondos europeos establecieron un porcentaje de costes indirectos que, digamos, podíamos cargar contra esos fondos, el Ministerio es completamente reacio a dejarnos imputar personal a esa partida. Lo hemos pedido por activa y por pasiva. El Ministerio también nos había prometido una herramienta informática centralizada a nivel estatal, que es fundamental para, de forma conjunta, seguir todas las comunidades autónomas el mismo procedimiento para el Bono Joven. Pues bien, esa herramienta aún no ha llegado.

P.– El Ejecutivo regional ha anunciado la construcción de 285 viviendas de VPO en régimen de alquiler asequible con una inversión que asciende a más de 42 millones en nueve ayuntamientos de la región, pero lamenta el nulo apoyo económico recibido hasta ahora por parte del Gobierno de España para este tipo de iniciativas. ¿Confía en que cambien las tornas?

R.– De momento, en este programa, no. Dentro de la partida de fondos europeos destinados a vivienda hay un programa que es el de construcción de vivienda de alquiler asequible, dibujado con trece millones de euros. El Ejecutivo regional anterior no tenía proyectos que soportaran esa partida y, en palabras de la anterior consejera, ese montante se iba a devolver. El 21 de julio de 2023 tomé posesión del cargo. Y a los tres días estaba en el Ministerio con los acuerdos para optimizar esos trece millones, que son parte –el 30%– de la inversión para este programa de vivienda asequible. Tenga en cuenta que el actual parque público de vivienda lo componen 400 viviendas, que están ocupadas en su totalidad. Ahora nosotros con este proyecto vamos a poner 285 viviendas en una primera fase. Estamos pidiendo corresponsabilidad al Ministerio porque, repito, los fondos europeos ponen el 30% de esos recursos y el 70% restante son a costa el Gobierno de Cantabria.

P.– El consejero Media ha adelantado su intención de acudir a la colaboración privada para construir 212 viviendas protegidas en régimen de alquiler asequible. ¿Qué puede hacer el Gobierno para hacer más atractiva la VPO a la iniciativa privada, si es que se puede hacer algo?

R.– De esas 285 viviendas, 212 salen de forma inmediata a licitación de constitución de derecho de superficie. Es un modelo de colaboración público-privada que llega para quedarse porque el real decreto que desarrolla este plan estatal, en su exposición de motivos, dice que preferentemente se adoptará este modelo. Todas las comunidades autónomas, salvo dos, tienen ya procesos de licitación. A buen seguro que esta licitación va a tener buen acogida entre la iniciativa privada.

P.– Aunque no es de su competencia directa, uno de los factores que inciden en la falta de vivienda es la proliferación de pisos turísticos, muchos de ellos ilegales. ¿Cómo se puede combatir?

R.– Efectivamente no es de nuestra competencia, pero los datos que manejamos en esta dirección general es que, frente a esas 50.000 viviendas vacías, que representan el 14% del parque edificado en Cantabria, ahora mismo los pisos turísticos están por debajo del 4%. Desde esta dirección general y desde la Consejería de Fomento nos estamos centrando en ese 14%, que es lo que nos preocupa. En cualquier caso, el tema de los pisos turísticos también es poliédrico y muy complejo. Aquí tiene mucho que decir la LPH, que es competencia del Estado, al igual que ocurre con la fiscalidad en el IRPF. La comunidad autónoma en cuanto a las condiciones que deben de cumplir como alojamiento turístico; los ayuntamientos, en cuanto a los modelos que quieren para su municipio; y las comunidades de propietarios.

P.– Algunas comunidades llevan tiempo explorando la posibilidad de limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros. ¿Ustedes también se lo han planteado?

R.– Para nada. Sí que es cierto que ese mercado extranjero no es en Cantabria tan significativo como puede ser en otras zonas de España. Pero si lo fuera, tampoco entraría en los planes de este gobierno.

P.– El departamento que usted dirige contará el próximo año con un presupuesto de cerca de 23,5 millones de euros, un 8,7% más que en 2024. ¿A qué lo va a destinar, fundamentalmente?

R.– Tenemos líneas estratégicas. Ayudas directas a la compra de vivienda para jóvenes, que aumenta un 30%; también incrementamos un 300% una partida que hemos innovado en ella para la rehabilitación de edificios públicos de ayuntamientos y juntas vecinales en la que este año hemos incorporado una novedad para la puesta en valor de vivienda existente o de cambio de uso y su puesta a disposición del parque público. Evidentemente, los fondos nunca son suficientes. Pero a lo largo del año hacemos modificaciones presupuestarias para optimizar aquellas líneas que tienen más éxito.