La vivienda planta cara al reto pandémico

Las ventas crecen a fuerte ritmo y se sitúan ya claramente por encima de las registradas en 2019, con un fuerte impulso de la demanda de vivienda unifamiliar. El mercado se ha visto favorecido por factores que han aflorado a raíz del confinamiento, como el teletrabajo y la búsqueda de entornos más amables en los que vivir, que también ha reforzado algunas tendencias que ya se estaban recuperando con anterioridad a la crisis sanitaria, con la vuelta de los inversores como elemento más significativo.

J. Carlos Arrondo | Julio 2021

Cuando a mediados del mes de marzo de 2020 la economía española quedó prácticamente en suspenso debido al confinamiento decretado contra la pandemia de COVID-19, es probable que entre los profesionales del sector inmobiliario cundiera el desánimo por ver cómo después de una década de lenta recuperación de las consecuencias de la gran recesión su negocio volvía a tocar fondo. Sin embargo, diversos indicadores señalan que el impacto negativo ha sido más efímero y moderado de lo temido. Según Funcas, desde el inicio del primer estado de alarma y durante aproximadamente dos meses y medio las transacciones en el mercado residencial cayeron el 40%. A partir de ese momento comenzó una recuperación lenta y sostenida que parece haberse acelerado en los primeros meses del presente año. De acuerdo con la última Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad publicada por el INE, en abril se llevaron a cabo 588 compraventas de viviendas en Cantabria, lo que supone  un crecimiento del 74% respecto al mismo mes de 2020, por encima del 66% de incremento medio en España. El dato se muestra aún más revelador si la comparación se establece en relación a abril de 2019, siendo el aumento actual del 24,5%, muy superior al modesto promedio nacional del 2,5%.

Carlos Blanco, presidente de la Federación de Inmobiliarias de Cantabria (Fican), alerta sobre la correcta interpretación de esos datos. Durante el confinamiento la actividad descendió a niveles mínimos y apenas se limitó a actuaciones de urgencia para personas que por diversas circunstancias requerían de sus servicios para poder disponer inmediatamente de una vivienda. Por tanto, estima que buena parte del incremento de las cifras actuales respecto a la de esos meses puede explicarse como un efecto rebote. Sin embargo, encuentra más significativa la comparación con la situación anterior a la pandemia: “Después de una crisis muy profunda, la recuperación estaba siendo sostenida en los últimos años. El afianzamiento de la demanda y la fortaleza en el nivel de precios, tanto en las ventas como en los alquileres de viviendas, ya fueron importantes en 2019”. En su opinión, a medida que fue superándose el primer impacto de la paralización de la actividad, el mercado ha regresado a esa evolución ascendente en casi todas las modalidades de operaciones: “Quizás ha habido un leve retroceso en el alquiler de viviendas de bajo precio, de 400 a 600 euros. En el resto se ha visto un aumento de la demanda en el alquiler y, por supuesto, un crecimiento más importante en las ventas”.

Una de las razones que explicarían esta tendencia al alza del mercado de la compraventa es el aumento en la demanda de vivienda como inversión, algo que ya venía siendo observado en 2019, pero a lo que la situación de incertidumbre derivada de la crisis sanitaria parece haber dado renovados bríos. “Excepto en los primeros meses de incertidumbre, a raíz de la pandemia ha habido un crecimiento claro y sostenido en la búsqueda de vivienda como refugio del  inversor que sigue viendo en el ladrillo, bien entendido, un valor seguro a medio o largo plazo”, explica el presidente de Fican. Junto a este perfil, cree que también está acudiendo al mercado una tipología muy variada de compradores con la característica común de un cambio en su percepción del ‘valor vivienda’: “Quien puede dedica sus esfuerzos y sus planes de vida primordialmente a la vivienda más que a otras cosas porque su valor como el lugar donde se pasan muchas horas ha subido”. El confinamiento y las posteriores restricciones, tanto de movilidad como a la hora de realizar actividades fuera del domicilio, han obligado a la mayor parte de la población a permanecer en él mucho más tiempo del que estaba acostumbrado.

Las limitaciones para realizar un buen número de actividades que eran usuales antes de la pandemia, sobre todo las relacionadas con el ocio, viajes, etc, han producido unos ahorros que a muchas personas les ha animado a plantearse modificaciones de calado en sus vidas que quizás antes tenían postergadas a un futuro indefinido. Este afán por mejorar se ha reflejado, por ejemplo, en el auge de las reformas en los últimos meses, pero también en el incremento de los cambios de vivienda. “Familias que tenían un proyecto para ‘más adelante’, para ‘cuando llegue el momento’, y que han podido hacer el esfuerzo lo han desarrollado porque la vivienda ha pasado a primer plano por delante de otros aspectos de su vida”, afirma Carlos Blanco, que explica cómo ha asimilado el negocio inmobiliario esta aceleración en la toma de decisiones: “La demanda ha sido firme y sostenida en prácticamente todos los ámbitos de nuestro sector. Quien no ha podido hacer mejoras o ha entendido que con eso no era suficiente, ha decidido cambiar de vivienda, lo mismo en alquiler que en venta”. Este fenómeno va acompañado de otra importante variación: el cliente está apostando cada vez más por la casa unifamiliar frente al piso.

Los últimos datos publicados por el Centro de Información Estadística del Notariado indican que entre enero y abril de este año se vendieron 2.466 viviendas en Cantabria. De ellas, 1.855 fueron pisos, el 33% más respecto al mismo periodo de 2020 y el 2% sobre el de 2019. Por su parte, las 611 casas unifamiliares vendidas suponen un incremento del 93% en relación al mismo cuatrimestre del año pasado y de algo más del 44% en comparación con el anterior. Esta tendencia alcista en este tipo de inmuebles también se ha reflejado en la media nacional, aunque en menor medida que en nuestra comunidad, con aumentos de casi el 62% y 16% frente a las cifras de los primeros cuatro meses de 2020 y 2019, respectivamente. El presidente de Fican aclara que las viviendas individuales siempre tienen su mercado, pero que su ritmo de venta se ha visto multiplicado por la pandemia: “Derivado del confinamiento, quien ha querido cambiar y tenía una vivienda sin balcón, ha buscado una que lo tuviera, o con algo más de terraza, o una casa con jardín. Yendo un poco más allá, ha buscado una casa en un entorno rural alejado de la ciudad. Todo el mundo ha querido mejorar”.

La pandemia no sólo ha modificado la percepción de las personas respecto a la necesidad de mejorar su hábitat, sino que ha producido cambios sustanciales en muchas vidas que incluyen el de su lugar de residencia. Profesionales que han empezado a desarrollar su trabajo a distancia o personas ya retiradas que han decidido aprovechar la crisis sanitaria para alejarse de zonas masificadas del país e instalarse en entornos más naturales, tranquilos o aislados son perfiles que también han contribuido al crecimiento del negocio inmobiliario. Según datos recientemente publicados por el INE en relación a los movimientos migratorios entre las comunidades Autónomas, Cantabria fue la sexta mayor receptora con un saldo neto de 2.622 personas. Carlos Blanco considera que esto se ha notado en el sector: “Debido a la pandemia hay gente que ha tomado la decisión de cambiar de vida  y nuestra región se ha beneficiado de esto. Personas que ya tenían alguna vinculación o que habían estado de vacaciones han escogido Cantabria porque les ha parecido un lugar maravilloso para vivir y emprender un nuevo camino. Los aumentos han venido de comunidades que tradicionalmente han comprado aquí: Madrid, País Vasco, Castilla y León. Pero nos han sorprendido también los incrementos desde otras zonas, como Cataluña”.

Cabe preguntarse si cuando se supere la crisis de la COVID-19 se mantendrán las tendencias ya apuntadas y realzadas durante este periodo, desde subordinar cualquier otro tipo de gasto a poner en práctica cuanto antes proyectos vitales para alcanzar una vivienda mejor hasta priorizar la búsqueda de casas que ofrezcan posibilidades de esparcimiento al aire libre o incluso cierta distancia con los núcleos urbanos más densamente poblados. El presidente de la Federación de Inmobiliarias de Cantabria entiende que, de una forma más o menos acentuada, es un cambio de mentalidad que ha venido para quedarse: “Ha calado en todos nosotros y ya es un hábito de consumo. En parte es fruto del corto plazo, pero creemos que de alguna manera se va a mantener”. Admite que no es capaz de determinar a qué nivel van a seguir produciéndose, pero su conocimiento del día a día del sector le permite observar algún patrón de comportamiento que está asentándose entre profesionales que cambian su vida en las grandes ciudades por otra en una zona rural de nuestra comunidad: “Lo único que necesitan es una buena conexión a internet para desarrollar su actividad laboral de una forma cómoda y en un entorno como el nuestro perciben una mejora de su nivel de vida”.

El sector inmobiliario de Cantabria es optimista sobre cómo evolucionará en adelante el mercado. Carlos Blanco apunta que se ha producido cierto efecto rebote anticipado a la recuperación general de la economía, pero cree que va a tener continuidad en el futuro: “Prevemos que va a seguir esta demanda sostenida, que vamos a seguir con este nivel de operaciones, y entendemos que nos vamos a beneficiar de un aumento en la inversión, tanto propia como de la compra del foráneo de Cantabria”. A estas buenas sensaciones se une la perspectiva de la llegada de los fondos de recuperación europeos, que en alguna de sus modalidades contempla la movilización de unos 7.000 millones de euros para la reforma y rehabilitación de viviendas. Para el presidente de Fican esto les va a impactar de lleno, tanto de una manera indirecta como directa: “Nosotros somos  un reflejo de la economía y de la sociedad; si hay otros que están dañados y pueden verse beneficiados, al final somos vasos comunicantes. Pero es que además estos fondos van a contribuir a la mejora de las viviendas y esto va a generar más movimiento en la compraventa y en el alquiler. Sin duda son buenas noticias que van a incidir positivamente en el sector inmobiliario”.

Por más que el efecto de la crisis haya sido moderado y el mercado haya reaccionado bien una vez superado el primer impacto negativo, para las empresas y profesionales de la intermediación inmobiliaria han sido meses de puesta a prueba de su capacidad de adaptación a unas circunstancias muy difíciles. “No cabe duda de que en nuestro trabajo es necesario el trato personal y directo, tanto con vendedores como con compradores. La situación requería un cambio y nos hemos amoldado. Hemos utilizado todas las herramientas necesarias para desarrollar el trabajo de la manera más profesional posible y esto ha funcionado. Al principio, con el confinamiento, hemos hecho mucha visita virtual; incluso hasta hace bien poco, con potenciales compradores o vendedores de otras provincias que no podían acercarse por los cierres perimetrales”, destaca el representante del sector en Cantabria, para quien su nivel de profesionalidad es lo que ha logrado que no se resintiera la calidad de un servicio forzado a prestarse en condiciones anómalas: “Está bien disponer de estas herramientas y utilizarlas a favor de nuestros clientes cuando pueda ser necesario, en ciertas circunstancias, pero no cabe duda de que en la medida en que hemos podido volver al trato directo, lo hemos hecho”.

Pendientes de la actualización del censo de empresas, de agentes inmobiliarios y de profesionales, el presidente de Fican no se atreve a cuantificar aún cómo se ha saldado el año de la pandemia, aunque reconoce haber detectado en sus consultas internas algunos movimientos: “En los primeros momentos hubo empresas que se vieron abocadas a una cierta marcha atrás y algunas se han visto obligadas a hacer un ERTE. Después, con un volumen de trabajo sostenido, se ha ido normalizando la situación y actualmente hay un leve repunte respecto a las empresas y profesionales que había antes de la pandemia”. Carlos Blanco es consciente de que es un momento de cambios, no solo en su gremio, sino en toda la economía, y que el futuro postcrisis exigirá un esfuerzo para adaptarse a ellos, aunque no va a cambiar su labor de velar por el buen desarrollo de las operaciones inmobiliarias: “Estamos desarrollando nuevas tecnologías, pero sin dejar atrás el trato directo que necesita el cliente, tanto en la compraventa como en el alquiler, a nivel jurídico, formal y de todo tipo. Le apoyamos y le acompañamos para que no se sienta solo, resolviendo cualquier incidencia que pueda surgir. Con mucha profesionalidad desarrollamos una labor que es muy importante para la vida de las personas”.